Časté otázky

Správcovská firma jako statutární orgán SVJ

Novinkou je, že oproti předchozí právní úpravě je možné, aby členem voleného orgánu SVJ byla i osoba, která není členem SVJ (tedy není vlastníkem jednotky). Nicméně způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu je pouze ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu § 6 zákona č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání. Statutární orgán je buď jednočlenný (předseda společenství vlastníků) nebo vícečlený  (min. dvoučlenný výbor).

Naše společnost nabízí svým klientům i službu „výkon funkce statutárního orgánu“. Tato služba spočívá v tom, že převezme na základě usnesení shromáždění SVJ (případně při založení SVJ na základě rozhodnutí členské schůze či schůzi družstva) funkci statutárního orgánu SVJ. Tímto se staneme předsedou společenství vlastníků, zapsaným ve veřejném rejstříku společenství vlastníků jednotek (obchodní rejstřík), již není třeba(ale může) žádné další osoby, která by se na výkonu funkce podílela, nebo byla zapsána do rejstříku. Tuto službu využívají především společenství vlastníků, která se potýkají s problémem nedostatku zájemců o funkci ve výboru SVJ. Výhod pro SVJ oproti standardní správě domu je hned několik, a to např.:

nevyplácejí se odměny jednotlivým členům výboru (jejichž součet se v obvyklých případech rovná naší ceně za tuto službu);

v rejstříku je jako předseda SVJ zapsána naše společnost, proto již není zapotřebí nikdo jiný;

veškerou právní a hmotnou odpovědnost za vedení SVJ převezme naše společnost (která je pojištěna);

veškerá administrativní činnost nespadající do běžné správy (svolávání a řízení schůzí, zápisy ze schůzí, jednání s úřady, výběrová či soudní řízení apod.) je vykonávána spolu se všemi správcovskými činnostmi naší společností;

administrativní i technická správa domu je automaticky zahrnuta do služby "výkon funkce statutárního orgánu";

Jakým způsobem výkon funkce předsedy SVJ prostřednictvím naší společnosti funguje:

Nejdříve provedeme revizi vnitřních předpisů, zejména stanov SVJ. Zjistíme, zda je možné, aby se členem statutárního orgánu SVJ stala právnická osoba (která není členem společenství) a zda je možné, aby shromáždění rozhodovalo mimo zasedání (per rollam). Pokud bude něco špatně, připravíme zdarma návrh potřebných úprav stanov SVJ a předložíme shromáždění k projednání. Zde je vhodné upozornit, že ke změně stanov SVJ již není třeba přítomnosti notáře (až na raritní výjimky), a změněné stanovy se ukládají do sbírky listin rejstříkového soudu, což znamená, že s případnou změnou stanov nejsou spojeny žádné finanční náklady (to neplatí při změně osoby předsedy SVJ). Návrh změn stanov SVJ obvykle obsahuje již i základní pravidla vzájemných vztahů, tedy vymezení práv a povinností, která jako předseda SVJ budeme vykonávat autonomně a která pouze se souhlasem shromáždění. Tato pravidla jsou definována zejména finančními částkami (např. opravy do 5 000,-Kč můžeme provádět autonomně, nad tuto částku si musíme vyžádat souhlas shromáždění apod.) a druhem činnosti (např. pokud některý vlastník navrhne přechod k levnějšímu dodavateli služeb, pak můžeme smlouvu s tímto dodavatelem uzavřít bez souhlasu shromáždění). Tato pravidla však vždy projednáváme před zahájením spolupráce se stávajícími zástupci SVJ a konečnou verzi projednáme i na shromáždění SVJ, které bude rozhodovat o naší volbě do statutárního orgánu SVJ.

Pokud shromáždění přijme a schválí případnou změnu stanov a zároveň zvolí naši společnost jako předsedu SVJ, připravíme patřičné dokumenty pro zápis změn do rejstříku. Zároveň v souladu s ustanovením § 154 občanského zákoníku určíme fyzickou osobu (jinak je to automaticky naše jednatelka), která bude naši společnost v orgánu SVJ zastupovat, bude podepisovat dokumenty za SVJ, a na kterou se budou moci vlastníci jednotek přímo obracet. Tato osoba bude jako zástupce naší společnosti zapsána ve veřejném rejstříku (tedy bude uvedena na výpisu z rejstříku).

Poté zjednodušíme komunikaci mezi námi a členy SVJ (vlastníky bytů). To provádíme přednostně tím, že pro SVJ zřídíme webové stránky s autorizovaným přístupem pouze členům SVJ. Cena za vedení a správu takových webových stránek se pohybuje kolem cca. 1 500,-Kč ročně (podle poskytovatele). Tyto stránky umožní automatickou komunikaci, tedy co se objeví na webu, rozešle se automaticky mailem všem vlastníkům bytů. To umožňuje hlavně mnohem snazší rozhodování o různých otázkách mimo zasedání shromáždění SVJ (per rollam), tedy bez nutnosti svolávat schůzi. 

Jak zajistit kvalitní správu nemovitosti

Pokud zrovna vybíráte nového správce své nemovitosti a nevíte jak poznat odborného a kvalitního správce jsou zde pro Vás připraveny doporučení, na které je třeba se  zaměřit při výběru. Nebojte se nového správce zeptat  na cokoliv. Následující seznam můžete také použít jako malou osnovu při schůzce s Vaším novým správcem nemovitosti. Dobrý správce nemovitosti naplňuje alespoň polovinu těchto bodů:

Dosažitelnost – správce nemovitosti je vám nablízku (při vzdálené správě                správce aktivně komunikuje s výborem)

Platím jen co potřebuji, vyberu si ze služeb – možnost výběru služeb „na míru“ dle mých individuálních přání a potřeb nemovitosti.

Konečná cena za správu nemovitosti– Je dobré zjistit jak a kdy bude správce odměňován. Pevný správcovský poplatek za jednotku za měsíc je velice transparentní. Pozor na „do fakturace“ a skryté poplatky, náklady ve vyúčtování apod.

Každoroční Výroční zpráva - dokument, kterým správce sumarizuje významné technické, ekonomické a provozní informace o daném společenství vlastníků jednotek.

Trestněprávní odpovědnost - přenesení odpovědnosti mandátní smlouvou z výboru na správce nemovitosti.

Kvalitní dodavatelské zázemí - správce má dobré kontakty na dodavatelské firmy – provádí pro klienta výběrová řízení.

Nadstandardní služby - dokáže správce nemovitosti získat zvýhodněné ceny, slevy u dodavatelů,  obchodních partnerů a firem provádějící pravidelné revize a dodávku služeb pro dům (svoz odpadu, revize plyn. a elektro, hasiči, hromosvody, deratizace, údržba výtahu), pojištění domu a vyřizování pojistných událostí. Někteří správci nemovitostí poskytují benefity (výhody) i jednotlivým vlastníkům pod jeho správnou.

Financování a dotace - správce nemovitosti má zkušenost při zajišťování podkladů a příloh související s úvěry apod.

Zajišťuje správce nemovitosti roční technické prohlídky objektu – za přítomnosti      výboru  (některého ze členů), výsledek je zveřejněn ve výroční zprávě,  včetně fotodokumentace a doporučení na další léta.

Stavební dozor oprav, investičních akcí apod.  -   spolupráce při přebírání zakázek.

Nezbytné doplňkové služby dobrého správce nemovitostí – technické, realitní,  právní, ekonomické, atd.